セットバック部分・私道負担の税務｜取得価額、私道の寄附、固定資産税の非課税、相続税評価と銀行の担保評価

都心の古い住宅地で中古アパートや土地を買うと、重要事項説明書に「セットバック要」「私道負担あり」と書かれていることがよくあります。前面道路の幅が4mに満たず、建替えのときに敷地の一部を道路として後退させなければならない土地や、敷地の外にある私道の持分を一緒に買う土地です。

こうした土地は、使える面積が登記簿の地積より小さく、価格も割安になりがちです。一方で、購入代金のどこまでが土地なのか、私道の舗装費は経費になるのか、固定資産税はかかるのか、相続税ではどう評価されるのか、そして銀行はどう担保評価するのか、という論点が重なります。この記事では、セットバック部分と私道負担の扱いを、税務・会計・銀行の見え方の3つの観点と、最高裁の判決を交えて整理します。

セットバックと私道負担とは

建築基準法では、建物の敷地は原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません（接道義務）。ただし、法律ができる前から建物が建ち並んでいた幅4m未満の道で、特定行政庁が指定したもの（いわゆる2項道路）は、道路とみなされます。この場合、原則として道路の中心線から2m後退した線が道路の境界線とみなされ、建替えのときには、その線まで敷地を後退させる必要があります。これがセットバックです。

セットバック部分は、所有権は持ち主に残ったままですが、建物や塀を建てることができず、建ぺい率・容積率を計算するときの敷地面積にも入りません。

私道負担は、敷地とは別に、私道（個人や法人が所有する道路）の所有権や共有持分を持っていることをいいます。分譲地の中の行き止まりの道を、周りの区画の所有者が持分で共有しているケースが典型です。

税務上の扱い：取得価額・舗装費・寄附（法人と個人の違い）

購入代金はすべて土地

セットバック部分や私道持分を含む土地を買った場合、その部分だけ取り出して経費にすることはできません。売買代金は土地の対価なので、土地の取得価額（個人は取得費）に含めます。土地は減価償却しないため、売却するまで費用にはなりません。仲介手数料などの付随費用の扱いは不動産の取得価額に含める費用の全体像を参照してください。

一方、私道に施したアスファルト舗装やコンクリート舗装、側溝などは、土地とは別の構築物です。舗装道路は、アスファルト敷が10年、コンクリート敷が15年といった耐用年数で償却します。既存の舗装の補修は、原状を回復する程度なら修繕費になります。駐車場の舗装やフェンスの扱いは駐車場・フェンスなど構築物の耐用年数でも解説しています。

私道を自治体に寄附したとき

建替えや開発のときに、セットバック部分や私道を分筆して市区町村に寄附するよう求められることがあります。法人については、国税庁の法人税基本通達7-3-11の5が、専らその法人が持つ土地の利用のために設置されている私道を地方公共団体に寄附した場合には、その私道の帳簿価額を残りの土地の帳簿価額に振り替え、寄附による損失はないものとする、と定めています。私道は残りの土地を使うために存在しているので、寄附しても土地全体の価値は失われていない、という考え方です。

分譲のために宅地を造成する場合については、国税庁の質疑応答事例「分譲地の道路用地の取得費等」が、市道として寄附する部分の土地の取得価額や造成費は、造成される宅地全体の取得価額に算入するとしています。

固定資産税：非課税になるかは市区町村の判断

地方税法348条2項は、公共の用に供する道路などに固定資産税を課すことができないと定めています。セットバック部分が実際に道路として使われていたり、私道が一般の通行に使われていたりすれば、非課税の対象になり得ます。

ただし、非課税になるかどうか、どんな手続が必要かは市区町村の判断と運用によります。多くの自治体では、所有者からの申告書の提出と現地確認が必要で、分筆や地目の変更を求められることもあります。購入した土地の課税明細書を見て、セットバック部分や私道が課税されたままになっていないかを確認しましょう。課税明細書の見方は固定資産税の課税明細書の読み方、評価に不服がある場合は固定資産税評価の審査申出で解説しています。

相続税評価：セットバックは70％控除、私道は30％またはゼロ

賃貸物件を個人で持っている場合は相続税、法人で持っている場合は自社株の評価（純資産価額）を通じて、この評価が効いてきます。国税庁の財産評価基本通達とタックスアンサーでは、次のように定められています。

国税庁の質疑応答事例「不特定多数の者の通行の用に供されている私道」では、公道から公道へ通り抜けできる私道のほか、行き止まりでも不特定多数の人が集会所や公園、商店街などに出入りするために通っている私道などが例に挙げられ、道路の幅員の大小で区別するものではないとされています。

賃貸物件の相続税評価の全体像は賃貸不動産の相続税評価をご覧ください。

判例：私道として減額するかは「利用状況」まで見て判断（最高裁平成29年2月28日 第三小法廷判決）

私道の評価で実務に大きな影響を与えたのが、最高裁判所平成29年2月28日第三小法廷判決（平成28年（行ヒ）第169号、民集71巻2号296頁）です。

• 事案：相続した共同住宅の敷地には、都市計画法の開発許可を受ける際に市の指導によって整備された、インターロッキング舗装の幅2mの歩道状空地があり、居住者以外の第三者も通行できる状態でした。相続人はこれを私道の用に供されている宅地として申告しましたが、税務署長は、私道には当たらず共同住宅の敷地（貸家建付地）として評価すべきとして更正処分をしました
• 原審（東京高裁平成28年1月13日判決）：評価通達24の私道は、建築基準法上の道路のように法令上の制約があるものを指し、歩道状空地は法令上の制約がなく、宅地として利用できる潜在的な価値があるとして、処分を適法としました
• 最高裁の判断：私道の用に供されている宅地を減額すべき場合を、法令上の制約がある場合に限る理由はない。減額の要否と程度は、法令上の制約の有無だけでなく、宅地の位置関係、形状等や道路としての利用状況、道路以外の用途への転用の難易等に照らし、客観的交換価値が低下しているか、その程度はどうかを考慮して決める必要がある、として原判決を破棄し、東京高裁に差し戻しました

国税庁は、質疑応答事例「歩道状空地の用に供されている宅地の評価」で、開発許可のための行政指導で整備され、歩道として舗装され、第三者の自由な通行に使われている歩道状空地は評価通達24に基づいて評価し、不特定多数の者の通行に使われている場合は評価しない、と同じ枠組みで示しています。

実務への示唆は、名目ではなく実態で判断されるということです。この判決は、すべての空地や通路が私道として減額される、という意味ではありません。相続税の申告で私道として減額するなら、整備された経緯（開発許可の指導など）、舗装や形状、誰が通行しているか、ほかの用途に転用できるか、を写真や資料で示せるようにしておくことが大切です。

会計上の扱いと決算書の表示

企業会計では、一般に公正妥当と認められる会計基準（GAAP：Generally Accepted Accounting Principles）に従い、資産は取得原価で計上します。セットバック部分や私道持分も、購入代金と付随費用を含めて土地として計上し、舗装は構築物として計上します。法人税法22条4項も、所得の計算は一般に公正妥当と認められる会計処理の基準に従うとしており、この点で税務と会計の処理はおおむね一致します。

論点になりやすいのは、私道を自治体に寄附した場合です。税務上は法人税基本通達7-3-11の5により残りの土地に振り替えますが、会計上も、寄附によって残りの土地の利用が確保される（土地全体の効用は失われていない）実態であれば、同じく土地の取得原価の一部として扱うのが自然です。一方、寄附した部分が残りの土地の利用と関係がなく、価値が失われたと見るべき実態であれば、会計上の判断は変わり得ます。どちらの実態に当たるかは取引の経緯次第なので、顧問税理士・会計の専門家と検討してください。

銀行からの見え方：担保評価と「使える面積」

銀行の担保評価（積算評価）では、セットバック部分や私道持分は、評価しないか、大きく減額するのが一般的です。建物を建てられず、単独では売れない土地だからです。積算評価の考え方は積算評価と収益還元評価で解説しています。

決算書の上では、セットバック部分を含む土地は購入代金どおりの簿価で計上されます。しかし銀行は、担保評価や実態の貸借対照表を作るときに、使えない面積の価値を差し引いて見ます。購入時に「セットバック後の有効面積」「私道の権利関係」を整理した資料を用意しておけば、融資の打診のときに銀行の評価との差を説明しやすくなります。

実務のチェックポイント

• 重要事項説明書や測量図で、セットバックの有無と面積、私道の所有者・持分を確認したか
• 購入代金を、土地と建物、構築物（舗装など）に区分し、土地部分は償却しない処理にしているか
• 私道の舗装工事は、構築物の取得か、補修（修繕費）かを工事内容で判断したか
• 自治体に私道を寄附した法人は、帳簿価額を残りの土地に振り替え、寄附損失を計上していないか
• セットバック部分・私道に固定資産税が課税されたままになっていないか、非課税の申告が必要か、市区町村に確認したか
• 相続税・自社株の評価で、セットバック（70％控除）と私道（30％・ゼロ）の区分の根拠（利用状況の写真や経緯の資料）を残しているか
• 銀行に、有効宅地面積、再建築の可否、私道の通行・掘削の承諾の状況を説明できる資料があるか

まとめ

• セットバック部分と私道持分は土地。購入代金は経費にならず、舗装などの構築物だけが償却の対象になる
• 法人が専ら自社の土地の利用のための私道を自治体に寄附した場合は、残りの土地に振り替え、損失は計上しない
• 固定資産税は非課税になり得るが、市区町村への申告が必要なことが多い
• 相続税評価は、セットバックが70％控除、私道が30％またはゼロ。最高裁平成29年2月28日判決により、私道として減額するかは利用状況や転用の難易まで見て判断される
• 銀行は使えない面積をほとんど評価しない。決算書の簿価と担保評価のずれを、購入前から把握しておく

セットバックや私道のある土地の購入、建替え、相続の前には、税務と決算書、銀行の評価をあわせて検討しておくことが大切です。不動産投資家・不動産事業者向けのサポートは不動産投資家向けサービスをご覧ください。初回のご相談は無料です。