住宅金融支援機構は11月2日、11月の「フラット35」の金利を発表しました。借入期間が21年以上で融資率が9割以下の場合の最低金利は3.81%で、10月から0.02ポイント下がり、7月以来4か月ぶりの低下となりました（日本経済新聞、11月3日朝刊）。
わずかに下がったとはいえ、3%を超えるのは6か月連続で、2017年10月に現行制度になってからの高い水準が続いています。この記事では、金利の動きと背景を整理し、住宅を買う人と不動産投資家が考えておきたいことをまとめます。
- 11月のフラット35（借入期間21年以上・融資率9割以下）の最低金利は3.81%。前月から0.02ポイント低下し、4か月ぶりの低下。融資率9割超は3.92%
- 3%超は6か月連続。2017年10月の現行制度以降で、前月に次ぐ高さ
- 10月は日米の株安で国債が買われ、長期金利の上昇が一服したことが背景。原油高によるインフレの懸念は残る
- 住宅ローンの金利が高止まりすると、実需の買い手の借入可能額が減り、マンション価格や投資物件の売却に影響しうる。投資家は出口の買い手を意識しておきたい
報道で示された内容
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 11月の最低金利 | 借入期間21年以上・融資率9割以下で3.81%（10月は3.83%）。4か月ぶりの低下 |
| 融資率9割超 | 最低金利3.92%。前月から0.02ポイント低下 |
| 金利の幅 | 借入期間21年以上35年以下（融資率9割以下）で年3.81〜5.73%（前月は3.83〜5.84%） |
| 水準 | 3%超は6か月連続。2017年10月の現行制度以降、高い水準で推移 |
| 背景 | 原油高によるインフレ加速の懸念などで長期金利は9月末にかけて上昇。10月は日米の株安で債券に買いが集まり、長期金利が低下 |
| 制度 | フラット35は長期固定金利型の公的住宅ローン。実際の金利は金融機関によって異なる |
出典：日本経済新聞「フラット35の11月金利、3.81% 4カ月ぶり下落」（2026年11月3日朝刊）、時事通信「4カ月ぶりに金利低下 フラット35」（2026年11月2日）。
0.02ポイントの低下をどう見るか
ここからは、税理士・公認会計士として、また自らも複数の金融機関から融資を受けてきた立場からの考えです。
0.02ポイントの低下は、返済額にはほとんど影響しない小さな動きです。長期金利が株安で一時的に下がったことによるもので、金利の上昇基調が変わったとは言いにくいと考えています。原油高やインフレの懸念は残っており、日銀の金融政策の動きによっては、再び上昇する可能性があります（日銀10月会合の決定と今後）。
| 借入3,000万円・35年・元利均等の場合の目安 | 毎月の返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|
| 金利1.8% | 約9.6万円 | 約4,046万円 |
| 金利3.81% | 約12.9万円 | 約5,436万円 |
| 差 | 約3.3万円 | 約1,390万円 |
試算は当事務所の概算で、手数料や団体信用生命保険の費用は含みません。数年前と比べると、同じ借入額でも毎月の返済が3割以上重くなっていることが分かります。
住宅を買う人が考えておきたいこと
- 固定か変動か：固定金利は返済額が確定する安心がありますが、変動金利との差は大きく開いています。差額を、変動金利が上がったときの備えとして貯められるかで考える
- 借りられる額と返せる額は別：審査に通る額ではなく、金利が上がっても家計が回る額で考える（50年住宅ローンの金利上昇リスク）
- 用途を守る：フラット35は自分や親族が住むための住宅のローンです。投資や民泊に使ってはいけません（フラット35で民泊に転用、検査院が不適正融資を指摘）
代表の相亰と髙橋が、自らの不動産投資と資金調達支援の経験から構築した独自の財務設計の手法「クレフティメソッド」で、決算書・法人化・次の融資まで設計します。初回のご相談は無料です。
不動産投資家向け税務・融資支援を見る不動産投資家への影響：出口の買い手は誰か
不動産投資家は、フラット35を使うわけではありません。それでも住宅ローンの金利は、次の経路で影響します。
| 影響の経路 | 内容 |
|---|---|
| 区分マンションの売却 | 最終的な買い手が住む目的の人なら、住宅ローンの金利が上がるほど買える価格が下がる |
| 新築・中古マンションの価格 | 実需の買い手の購入力が落ちれば、価格の上昇が鈍る可能性（東京の新築マンション価格と金利） |
| 賃貸の需要 | 買えない・買い控える人が賃貸にとどまれば、賃貸の需要と家賃を支える方向に働く |
| 自分の借入 | 長期金利が上がれば、固定金利の事業用融資の金利も上がりやすい |
物件を買う段階で、「売るとき、誰がいくらの金利で借りて買うのか」を考えておくと、出口で慌てずに済みます。
まとめ
- 11月のフラット35の最低金利は3.81%で、4か月ぶりに0.02ポイント低下した
- 3%超は6か月連続。10月の株安による長期金利の一服が背景で、上昇基調が変わったとは言いにくい
- 住宅を買う人は、借りられる額ではなく返せる額で考え、用途を守る
- 不動産投資家は、住宅ローンの金利が出口の買い手の購入力に影響することを意識しておく
物件の購入や売却のタイミング、融資の組み立てを一度整理したい方は、お気軽にご相談ください。