ご相談の内容
自宅として住んでいるマンションの建替えが決まり、工事の間は別の住まいに転居します。竣工後は、権利変換で取得する新しいマンションに入居せず、売却することも考えています。この場合、自宅を売ったときの3,000万円特別控除は使えるのでしょうか。また、所有期間は旧マンションから引き継げるのでしょうか。
- 新マンションに入居せず、転居から約5年後に売却する場合、3,000万円特別控除の適用は難しいと考えられる
- 竣工後に実際に入居して生活の本拠とすれば、適用対象となり得る
- 旧マンションの取得時期と取得費は新マンションに引き継がれ、長期・短期はそれをもとに判定する
回答
1. 3,000万円特別控除の要件
3,000万円特別控除（租税特別措置法35条、タックスアンサーNo.3302）は、売却する家屋に現に住んでいるか、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが要件です。建替えに伴う転居を理由に、この期限を延長する取扱いは見当たりません。
権利変換で引き継がれるのは、取得時期と取得費（所有期間の計算）です。旧マンションに住んでいた事実によって、新マンションが居住用とみなされるわけではないと考えられます。
したがって、竣工後に新マンションへ実際に入居し、生活の本拠とした場合には、住んでいる間か、転居後の上記の期限内に売却すれば適用対象となり得ます。この特例は所有期間が短くても使えます。
2. 取得時期・取得費の引継ぎ
マンション建替え円滑化法の権利変換では、旧マンションの譲渡はなかったものとされます（租税特別措置法33条の3）。そのうえで、新マンションは旧マンションの取得時期と取得費を引き継ぎます（同法33条の6）。ただし、補償金などの金銭を受け取った部分は課税対象となります。
3. 長期・短期の判定
長期か短期かは、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかで判定します。たとえば旧マンションを2026年に取得した場合は、次のようになります。
| 売却した年 | 区分 | 税率（復興特別所得税を含む） |
|---|---|---|
| 2031年中 | 短期 | 39.63％ |
| 2032年中 | 長期 | 20.315％ |
わずか1年の違いで税率が大きく変わるため、売却の時期は年単位で確認しておくことが大切です。
注意したいポイント
- 一時的な入居では認められない：特例を受ける目的だけで一時的に入居しても、居住用とは認められません（租税特別措置法関係通達31の3-2）
- 「建替え中も自宅のまま」ではない：所有期間は引き継がれますが、居住の事実までは引き継がれないと考えられます
- 税制改正の確認：売却時までに税制が変わることがあるため、売却前に確認してください
3,000万円控除の関連ではマンションを売却した年の年末調整、「給与所得以外の所得」欄には何を書く？もご覧ください。
代表の相亰と髙橋が、自らの不動産投資と資金調達支援の経験から構築した独自の財務設計の手法「クレフティメソッド」で、決算書・法人化・次の融資まで設計します。初回のご相談は無料です。
不動産投資家向け税務・融資支援を見るまとめ
- 新マンションに入居せず転居から約5年後に売却するなら、3,000万円特別控除の適用は難しい
- 竣工後に実際に住み、生活の本拠とすれば適用対象となり得るが、控除のためだけの一時的な入居は認められない
- 権利変換では取得時期と取得費を引き継ぎ、売却年の1月1日時点で所有期間5年超かどうかを判定する
この記事は、実際に寄せられたご相談をもとに、個人が特定されないよう内容を一般化して作成しています。個別の状況によって結論が変わることがありますので、詳しくは税理士にご相談ください。