「不動産の法人を作ったのですが、自分の役員報酬はいくらにすればいいですか？」。法人で不動産投資を始めた方から、最初の決算の前に必ずいただくご相談です。
不動産法人の役員報酬をいくらにするかは、事業会社の役員報酬とは考え方が少し違います。不動産の法人は、利益の多くが減価償却費で消え、手元に残るお金の大半が銀行への元金返済に回るからです。報酬を税金と社会保険料だけで決めると、気づかないうちに会社の返済原資が足りなくなる、赤字が続いて次の融資が止まるということが起きます。この記事では、償却前利益から逆算する決め方と、銀行が会社と個人の両方をどう見るかを整理します。
- 不動産法人の役員報酬は、償却前利益（経常利益＋減価償却費）から元金返済と法人税等を引いた「余り」の範囲で考えるのが出発点
- 報酬を上げすぎると、会社は赤字→債務償還年数の悪化→債務超過へ進みやすい。不動産法人は減価償却が大きい分、とくに起きやすい
- 銀行は会社の決算書と代表者個人の収入の両方を見る。報酬ゼロは会社には有利でも、個人の次のローンには不利になりうる
- 税務では、定期同額給与のルール（事業年度開始から3か月以内の改定）と、不相当に高額な報酬は損金にならないルール（法人税法34条2項）を外さない
- 「会社に利益と純資産を残す時期」と「個人の信用を育てる時期」を分けて、段階的に設計する
不動産法人の役員報酬が、普通の会社と違う3つの理由
役員報酬の基本的な考え方（法人税・所得税・社会保険料のバランス）は役員報酬の決め方で解説しています。ここでは、不動産の法人だからこそ気をつけたい点に絞ります。
1. 利益の多くが減価償却費で消える
不動産の法人は、建物の減価償却費が大きく、会計上の利益が薄くなりがちです。一方で、減価償却費はお金が出ていかない費用なので、手元には利益以上のお金が残ります。この「利益は少ないのに、お金はある」状態で、手元のお金を基準に役員報酬を決めると、会計上は赤字になります。
2. 手元のお金の大半は、元金返済に回る
借入金の元金返済は、経費になりません。家賃から経費と利息を払った残りのお金（償却前利益）から、元金を返していきます。役員報酬は経費になりますが、その分だけ元金返済に回せるお金が減ることに変わりはありません。
3. 役員の仕事量が少ないことが多い
管理会社に管理を委託している資産管理法人では、役員の日々の仕事が少ないことがあります。仕事量に比べて報酬が高すぎると、後で説明する「不相当に高額」の論点が出てきます。
償却前利益から逆算する｜報酬の上限の目安
役員報酬の上限は、次の順番で逆算すると見えてきます。
具体的な数字で見てみます。次のような法人を仮定します（法人税等は説明のための仮置きの金額です）。
- 年間家賃収入 3,000万円、経費 900万円、支払利息 400万円、減価償却費 1,000万円
- 借入金 3億円、現預金 3,000万円、年間の元金返済 1,100万円
| 項目 | 報酬 0円 | 報酬 600万円 | 報酬 1,200万円 |
|---|---|---|---|
| 経常利益 | 700万円 | 100万円 | ▲500万円 |
| 法人税等（仮置き） | 200万円 | 30万円 | 7万円 |
| 償却前利益−法人税等 | 1,500万円 | 1,070万円 | 493万円 |
| 元金返済 1,100万円の後 | ＋400万円 | ▲30万円 | ▲607万円 |
| 債務償還年数 | 約18年 | 約25年 | 約55年 |
債務償還年数は、著書のモデルで使っている「（借入金−現預金）÷（経常利益＋減価償却費−法人税等）」で計算しています。著書のモデルでは、10年以内が健全、20年を超えると厳しいという目安を置いています。
この例では、報酬600万円で会社のお金はほぼトントン、1,200万円では毎年600万円ずつ会社のお金が減っていきます。赤字の会社が個人から足りないお金を借りる（役員借入金が増える）という循環に入ると、決算書の見た目はさらに悪くなります。
報酬に回せるのは、元金を返し、税金を払い、修繕や空室に備えた後の「余り」まで。これが不動産法人の役員報酬の基本的な考え方です。
築古物件などで減価償却が速いと、帳簿上の建物の価格（簿価）は早く減り、借入金の残高は一定のペースでしか減りません。ここに赤字が重なると、資産より負債のほうが大きい債務超過になりやすくなります。代表の相亰も2019年、減価償却の速い物件が多かったことから債務超過の状態に陥り、複数の銀行から融資を断られました。役員報酬で利益を消すことは、この状態を早めることにつながります。
銀行は役員報酬をどう見るか
会社側：経常利益と債務償還年数
金融機関が会社の決算書でまず見るのは、経常利益が黒字かと、借入金を何年で返せるか（債務償還年数）です。上の表のとおり、役員報酬を増やすほど両方が悪化します。不動産の法人は借入金が大きい分、債務償還年数が長くなりやすく、報酬の影響が大きく出ます。
中小企業では、金融機関が代表者個人と会社を一体として見て、役員報酬の一部を返済余力として足し戻すこともあります。ただし、どこまで足し戻すかは金融機関や担当者によって違い、決算書の数字そのものが格付けの出発点になることは変わりません。「足し戻してくれるはず」を前提に赤字決算を続けるのは危険です。
個人側：源泉徴収票と連帯保証人としての力
一方で、役員報酬は代表者個人の信用にも直結します。
- 個人名義で次の物件を買う、住宅ローンを組む：審査では個人の年収（源泉徴収票や確定申告書）が見られる。報酬ゼロでは年収が立たない
- 法人の借入の連帯保証人：金融機関は保証人の収入や資産も確認する
- 個人の資産形成：報酬から貯めた個人の預金は、いざというときに会社に貸し付ける余力にもなる
融資審査で見られる項目は不動産投資ローンの審査基準で詳しく解説しています。
役員貸付金を作らない
報酬を低くしすぎて生活費が足りず、会社のお金を個人が使って「役員貸付金」が残るのは、最も避けたいパターンです。金融機関は役員貸付金を資産として評価しないことが多く、資金の流れの管理にも疑問を持たれます。役員貸付金が銀行の評価に与える影響もあわせてご覧ください。
代表の相亰と髙橋が、自らの不動産投資と資金調達支援の経験から構築した独自の財務設計の手法「クレフティメソッド」で、決算書・法人化・次の融資まで設計します。初回のご相談は無料です。
不動産投資家向け税務・融資支援を見る金額を決める手順｜3つのパターンで比較する
役員報酬の決め方を、典型的な3つのパターンで整理します。
| パターン | 会社の決算書 | 個人の信用 | 社会保険料 | 向いている時期 |
|---|---|---|---|---|
| 報酬ゼロ | 利益・純資産が最も残る | 年収が立たない | 原則かからない | 本業の給与があり、法人に利益を積み上げたい時期 |
| 生活費＋α | 黒字を保ちやすい | 一定の年収が立つ | かかる | 法人が主な収入源で、会社と個人の両方を育てたい時期 |
| 厚め | 赤字・債務超過のリスク | 年収は大きく見える | 多くかかる | 個人で大きなローンを組む直前など、目的がはっきりしている短い期間 |
金額は、次の順番で決めると迷いにくくなります。
- 来期の家賃収入・経費・利息・元金返済を予測する（空室率や修繕の予定も入れる）
- 償却前利益から、元金返済・法人税等・修繕や空室への積立を引いて「余り」を出す
- 経常利益が黒字で残るか、債務償還年数がどう変わるかを確認する
- 個人の目的（次のローン、生活費、社会保険）と照らして、余りの範囲で金額を決める
- 事業年度開始から3か月以内に株主総会等で決議し、議事録を残す
本業の給与がある会社員の方の場合、本業の厚生年金に加入していても、法人から報酬を受けると、勤務の実態によっては法人でも社会保険への加入が必要になり、その場合の保険料は両方の報酬を合算して決まります。報酬を受けていない役員は、原則として加入の対象になりません。少額の報酬でも手続きと負担が発生しうるため、金額は社会保険も含めて検討してください。
税務で外せない2つのルール
定期同額給与：決めたら1年間変えられない
役員報酬を損金にするには、原則として毎月同じ金額で支払う必要があります（定期同額給与）。改定できるのは、原則として事業年度開始の日から3か月以内です。期中に家賃収入が増えたからといって報酬を増やすと、増額分は損金になりません。業績が著しく悪化した場合などの例外は、要件が厳しく限られています。
そのため、決算の直後に来期の収支予測をしてから報酬を決めることが大切です。決算期の決め方そのものについては法人の決算期の決め方で解説しています。
不相当に高額な報酬は損金にならない
法人税法34条2項では、役員給与のうち不相当に高額な部分は損金にならないとされています。判断では、職務の内容、法人の収益や使用人に対する給与の支給状況、同種の事業を営む同規模の法人の役員給与の状況などが考慮されます（法人税法施行令70条）。
管理会社に業務を委託している資産管理法人で、ご家族を役員にして高い報酬を払うケースは、税務調査で実際の職務内容を確認されやすい論点です。物件の選定、金融機関との交渉、管理会社への指示、資金繰りの管理など、誰が何をしているかを記録に残し、報酬の根拠を説明できるようにしておきましょう。
まとめ
不動産法人の役員報酬は、「法人税を減らすためにいくら取れるか」ではなく、会社が元金を返し、税金を払い、修繕に備えた後に、いくら余るかから逆算するのが基本です。報酬を上げすぎると、減価償却の大きい不動産法人はすぐに赤字になり、債務償還年数が伸び、次の融資の妨げになります。
一方で、報酬ゼロを続けると、個人の年収が立たず、個人名義のローンや保証人としての信用が育ちません。会社に利益と純資産を積み上げる時期と、個人の信用を育てる時期を意識して、決算のたびに見直していくことが大切です。決算書を銀行にどう見せるかは銀行に決算書を出す前に確認すべきことも参考にしてください。
税理士法人クレフティでは、代表の相亰と髙橋が構築した独自の財務設計の手法（クレフティメソッド）をもとに、不動産投資家の方の役員報酬や決算書の整え方を、融資を受け続ける視点からご提案しています。初回のご相談は無料です。担当の営業担当者がお話を伺い、その後は担当税理士または金融機関出身のコンサルタントが対応します。詳しくは不動産投資家向けサービスをご覧ください。