不動産投資ローンの審査基準｜年収・自己資金・物件評価で何が見られるか、2棟目以降は決算書が決め手になる理由

「不動産投資ローンの審査で、何を見られているのか分からない」。物件を探し始めた方からも、すでに数棟を持っている方からも、よくいただくご相談です。

不動産投資ローンの審査は、ブラックボックスのように見えて、実は「人」「物件」「財務（決算書）」の3つで組み立てられています。そして、どれに重みが置かれるかは、1棟目か2棟目以降か、個人か法人か、どの金融機関かによって変わります。この記事では、不動産投資ローンの審査基準を3つの軸に分けて整理し、審査の前に準備しておくべきことをまとめます。

不動産投資ローンの審査は「人・物件・財務」の3つで決まる

まず全体像です。金融機関は、融資をしたお金が約束どおりに返ってくるかを、次の3つの面から確かめています。

3つは独立しているわけではなく、互いに補い合います。たとえば物件の評価が少し足りなくても、本人の金融資産が厚ければ通ることがありますし、逆に年収が高くても、すでに借入が多く決算書が弱ければ止まることがあります。

大切なのは、「いまの自分は、どの軸で見られる段階にいるのか」を知っておくことです。

「人」の審査｜年収・勤続年数・金融資産・既存の借入

年収よりも「返済の重さ」と「安定性」

個人で1棟目を買う段階では、本人の返済力が審査の中心です。ただし、見られているのは年収の金額そのものよりも、年収に対して年間の返済額がどれだけ重いかと、その収入がどれだけ安定しているかです。

• 勤務先の規模や業種、雇用形態
• 勤続年数（転職直後は慎重に見られやすい）
• 自営業や経営者の場合は、過去数年分の確定申告書・決算書の安定性

返済の重さの目安（いわゆる返済比率）は金融機関ごとに異なり、公表されていないことがほとんどです。「年収○倍まで借りられる」という話は、あくまで目安として受け止めるのが安全です。

金融資産は「万一のときの備え」として見られる

意外に重く見られるのが、預貯金や有価証券などの金融資産です。空室や修繕、金利の上昇で家賃収入だけでは返済が回らなくなったとき、手元の資金で持ちこたえられるかどうかを確かめているのです。

頭金を入れすぎて手元の資金がほとんど残らないと、かえって評価が下がることもあります。頭金と手元資金のバランスは、不動産投資の自己資金はいくら必要かで詳しく整理しています。

ほかの借入と信用情報

住宅ローン、自動車ローン、カードローン、すでに持っている物件のローンは、すべて「返済の重さ」に加算されます。カードの支払い遅れなどの記録も確認されます。審査の前に、借入の一覧（借入先・残高・毎月の返済額・金利・期限）を自分で作っておくと、説明がスムーズです。

「物件」の審査｜積算評価・収益還元評価と融資期間

2つの評価方法

金融機関は、購入しようとする物件そのものも評価します。代表的なのは次の2つです。

どちらを重視するかは金融機関によって異なります。評価額が購入価格を下回れば、その差額は自己資金で埋めるよう求められるのが一般的です。

融資期間は耐用年数に左右される

もうひとつ大きいのが融資期間です。多くの金融機関は、建物の法定耐用年数（鉄筋コンクリート造の住宅用は47年、木造の住宅用は22年など）から経過年数を差し引いた残りの年数を、融資期間の目安にしています。

築年数の古い物件ほど融資期間が短くなり、毎月の返済額が膨らみます。その結果、家賃収入から返済を引いた手残り（キャッシュフロー）が薄くなり、審査の数字も厳しくなります。耐用年数を超える融資の考え方は、融資期間と耐用年数の関係をご覧ください。

入居状況とレントロール

中古物件では、現在の入居状況や賃料の一覧（レントロール）も確認されます。相場より高い賃料の部屋が多い、退去が続いている、といった点は、将来の収入の見通しとして厳しめに見られます。

金融機関によって審査の「重み」が違う

同じ人・同じ物件でも、金融機関によって結果が変わるのは、3つの軸のどこを重く見るかが違うからです。

• 都市銀行：本人の属性や財務の基準が比較的明確で、条件を満たせば金利面で有利になりやすい一方、基準に届かないと検討の対象になりにくい
• 地方銀行・信用金庫：営業エリア内の物件か、エリア内に住んでいるか・事業をしているかを重視することが多い。取引の積み重ねや、担当者との関係も評価に影響しやすい
• ノンバンクなど：審査の柔軟さや融資の早さが特徴になる一方、金利は高めになりやすい

地域の金融機関の特徴は、信用金庫と地方銀行の違いでも解説しています。1つの金融機関で断られても、軸の違う別の金融機関では評価が変わることは珍しくありません。ただし、手当たり次第に申し込むのではなく、「この金融機関は何を重く見るのか」を踏まえて相談先を選ぶことが大切です。

2棟目以降は「財務（決算書）」が決め手になる

審査の軸が「人」から「財務」へ移る

1棟目が通ったのに、2棟目・3棟目で急に話が進まなくなる。これは、審査の軸が「本人の収入で返せるか」から「財務全体を見て、まだ貸せるか」へ移るからです。特に法人で買い進める段階では、法人の決算書が審査の中心になります。仕組みの詳細は2棟目・3棟目の融資が止まる本当の理由で解説しています。

代表の相亰も、2019年に独立した年、複数の銀行から融資を断られました。減価償却が速い物件が多く、貸借対照表上の資産の価格（簿価）よりも負債の金額のほうが大きい債務超過の状態になっていたことが原因でした。物件ごとには利益が出ていても、決算書の見え方ひとつで融資は止まるのです。

銀行が見る財務の指標

決算書では、次のような点が確認されます。

相亰の著書のモデルでは、債務償還年数は10年以内が健全、20年を超えると厳しいとしています。また、銀行格付けを129点満点で採点するモデルを示し、正常先の目安を32点以上、プロパー融資（信用保証協会の保証を付けない銀行独自の融資）の目安を「正常先＋純資産1億円」としています。不動産賃貸業の格付けの考え方は、不動産投資家・賃貸業の法人の銀行格付けにまとめています。

「利益を減らすこと」が審査では逆効果になることも

税金を少なくしようとして利益を圧縮しすぎると、純資産が積み上がらず、債務償還年数も伸びてしまいます。審査の場面では、「税金を払って、その分だけ純資産を積み上げる」ことが、次の融資への近道になることが少なくありません。

審査の前に準備しておきたいこと

最後に、不動産投資ローンの審査に臨む前に整えておきたいことを一覧にします。

必要書類の具体的な中身は、不動産投資ローンの必要書類で、銀行が書類のどこを見ているかとあわせて解説しています。

準備のポイントは、「買う前に、買った後の決算書を試算しておく」ことです。1棟ごとの利回りだけで判断すると、2棟目・3棟目のときに思わぬところで止まります。物件を買うたびに、貸借対照表と債務償還年数がどう変わるかを確認しておけば、次の融資の見通しも立てやすくなります。

まとめ

• 不動産投資ローンの審査は、「人」「物件」「財務（決算書）」の3つの軸で判断される
• 1棟目は年収・勤続・金融資産などの「人」が中心。年収の額よりも、返済の重さと収入の安定性、手元資金が見られる
• 物件は積算評価・収益還元評価と、耐用年数から見た融資期間で評価される
• 金融機関ごとに重く見る軸が違うため、相談先は特徴を踏まえて選ぶ
• 2棟目以降・法人での購入では、純資産・債務償還年数・現預金といった決算書の数字が決め手になる

税理士法人クレフティでは、代表の相亰と髙橋が構築した独自の財務設計の手法（クレフティメソッド）をもとに、物件購入の前の決算書の試算から、金融機関とのやり取りまでをサポートしています。事務所として累計120億円超の融資承認、20行超の金融機関との折衝の実績があります。初回のご相談は無料ですので、「次の物件の審査が通るか不安」という段階からお気軽にご相談ください。