新築のアパートやマンションを建てると、最初の数年間は建物の固定資産税が軽くなります。新築住宅の固定資産税の減額という制度で、一定の要件を満たす住宅は、新たに課税される年度から3年度分（3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年度分）、1戸あたり120㎡相当までの部分の税額が2分の1になります。
ところが、この制度は「新築の賃貸住宅ならどれでも受けられる」わけではありません。1戸の床面積が小さいワンルームは対象外になることが多く、受けられる物件でも、減額が終わった年度に固定資産税が一気に増えます。この増加を収支計画に入れていないと、新築プレミアム家賃の剥落や修繕の始まりと重なって、返済余力が想定より下がります。
この記事では、新築住宅の減額について、制度の要件、税務上の扱い（法人と個人の違い）、企業会計上の表示、銀行からの見え方を整理し、減額終了後の収支を試算します。
- 新築住宅は、新たに課税される年度から3年度分（3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年度分）、1戸あたり120㎡相当までの建物の固定資産税が2分の1に減額される。都市計画税と土地は対象外
- 令和8年4月1日以降の新築は、1区画の床面積が40㎡以上240㎡以下であることが要件。20㎡台のワンルーム中心の建物は対象外になりやすい
- 減額そのものは税務上の収入ではなく、処理は通常の租税公課と同じ。法人・個人とも、賦課決定の時期などに応じて損金・必要経費に算入する
- 決算書では、減額の有無にかかわらず固定資産税は「租税公課」。表示区分（賃貸原価か販管費か）は会社の損益計算書の構成に沿って決める
- 銀行は減額終了後の巡航時の収支で返済余力を見ることがある。4年目・6年目のDSCRや債務償還年数の変化を、事業計画にあらかじめ入れておく
新築住宅の減額とは｜要件と減額の範囲
減額の内容と期間
新築住宅の減額は、地方税法の附則に定められた固定資産税の特例で、市区町村が課税します。各自治体の案内（千葉市：固定資産税（家屋）の減額、長野市：新築住宅に対する税の減額）によれば、主な内容は次のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | 令和13年（2031年）3月31日までに新築された専用住宅・共同住宅・併用住宅（併用住宅は居住部分が2分の1以上） |
| 床面積 | 令和8年4月1日以降の新築：1区画（一戸建以外の貸家住宅は独立した区画ごと）40㎡以上240㎡以下。令和8年3月31日までの新築：一戸建以外の貸家住宅は40㎡以上280㎡以下 |
| 減額される税額 | 居住部分の建物の固定資産税の2分の1（1戸あたり120㎡相当分まで） |
| 期間 | 一般の住宅：新築後3年度分。3階建以上の耐火・準耐火建築物：5年度分 |
| 認定長期優良住宅 | 申告により5年度分（3階建以上の耐火・準耐火建築物は7年度分） |
| 対象外 | 都市計画税、土地の固定資産税 |
手続きは自治体によって異なり、通常の新築減額は申告なしで適用される自治体もあれば、中高層耐火建築物などで申告書の提出を求める自治体もあります。認定長期優良住宅の減額は申告が必要です。建物の家屋調査の際に案内されることが多いので、書類の提出漏れがないよう確認します。
ワンルームが対象外になりやすい理由
賃貸住宅でいちばん注意したいのが、1区画40㎡以上という床面積の下限です。床面積は、専有部分の面積に、廊下や階段などの共用部分を持分に応じて按分した面積を加えて判定します。それでも、専有20㎡台のワンルームや1Kが中心の建物は、40㎡に届かないことが多く、その住戸は減額の対象になりません。
1棟の中に、40㎡以上の住戸と40㎡未満の住戸が混在する場合は、区画ごとに判定されます。新築の計画段階で、どの住戸が対象になるかを設計図面の面積で確認しておくと、収支計画の精度が上がります。
土地には別の特例がある
減額の対象は建物だけです。土地については、新築かどうかに関係なく、住宅用地の課税標準の特例があり、住宅1戸につき200㎡までの部分（小規模住宅用地）は固定資産税の課税標準が価格の6分の1になります（東京都主税局：住宅等に係る主な軽減制度一覧）。ただし、固定資産税は毎年1月1日の現況で課税されるため、建築中の土地は住宅用地の扱いにならないことがあります。課税明細書の読み方は固定資産税の課税明細書の読み方で解説しています。
減額が終わると、収支はどう変わるか
減額が終わる年度に、建物の固定資産税は本来の金額に戻ります。具体的な数字で試算してみます（数字はすべて説明のための仮定です）。
- 鉄筋コンクリート造5階建、30戸、各住戸の床面積45㎡（全戸が減額の対象）
- 建物の固定資産税評価額 2億円、標準税率1.4％で建物の固定資産税は年280万円
- 都市計画税（建物）60万円、土地の固定資産税・都市計画税 50万円
- 家賃収入（空室等控除後）2,736万円、管理費・修繕費・保険料など 550万円
- 年間の元利返済額 1,500万円
- 評価替えによる評価額の下落は考えない単純計算
| 項目 | 1〜5年度（減額中） | 6年度（減額終了） | 差 |
|---|---|---|---|
| 建物の固定資産税 | 140万円 | 280万円 | ＋140万円 |
| 都市計画税・土地の税 | 110万円 | 110万円 | 0 |
| 税金の合計 | 250万円 | 390万円 | ＋140万円 |
| NOI（営業純収益） | 1,936万円 | 1,796万円 | ▲140万円 |
| DSCR（NOI÷元利返済額） | 約1.29 | 約1.20 | ▲0.09 |
この例では、減額が終わるだけで家賃収入の約5％に当たる140万円の費用が増え、DSCRが0.09下がります。実際には、評価替えで評価額が少しずつ下がるため増加幅はこれより小さくなりますが、同じ時期に新築時の高めの家賃（新築プレミアム）が入れ替わりで下がる、設備の修繕が始まるという変化も重なります。新築物件の収支は、最初の数年がいちばん良く見える、と考えておくのが安全です。
3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年度分、それ以外は3年度分なので、木造アパートなら4年度目、RC造のマンションなら6年度目が、この変化の年です。
税務上の扱い｜減額そのものは収入ではない
固定資産税が減額されても、その分を収入として計上する必要はありません。税務上は、実際に課税された固定資産税の額を、通常の租税公課として損金・必要経費に算入するだけです。論点になるのは、算入する時期と、取得の前後の扱いです。
| 項目 | 法人 | 個人（不動産所得） |
|---|---|---|
| 算入する時期 | 原則として賦課決定のあった事業年度。納期の開始日や実際の納付日の事業年度に損金経理する取扱いもある（法人税基本通達9-5-1） | 原則として賦課決定の通知があった年。納期の開始日や実際の納付日の年とする取扱いもある（所得税基本通達37-6） |
| 減額された金額 | 収益にしない（課税された額だけを損金に算入） | 収入にしない（課税された額だけを必要経費に算入） |
| 物件を購入したときの精算金 | 取得価額に含める | 取得価額に含める |
| 自宅併用の場合 | 役員の私的利用部分は役員給与などの論点 | 自宅部分は必要経費にならない（按分） |
新築の場合の注意点
新築物件では、固定資産税は毎年1月1日（賦課期日）の所有者に課税されるため、建物に課税されるのは、完成後に迎える最初の1月1日を賦課期日とする年度からです。12月に完成するか1月に完成するかで、最初の課税が1年ずれます。収支計画では「竣工した年」ではなく「最初に課税される年度」から減額期間を数えます。
建築中の土地の固定資産税や、竣工前後に支払う費用を取得価額にするか経費にするかは、法人と個人で考え方が分かれる論点です。とくに、初めて賃貸業を始める個人は、業務を開始する前の支出の扱いが問題になります。詳しくは新築の竣工前後に出る費用の扱いをご覧ください。
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不動産投資家向け税務・融資支援を見る会計上の扱いと決算書の表示
法人の決算書は、会社法431条の「一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行」、すなわち一般に公正妥当と認められる会計基準（GAAP：Generally Accepted Accounting Principles）に従って作ります。中小企業であれば、中小企業の会計に関する指針や要領に沿って作成するのが一般的です。
固定資産税は「租税公課」として費用に計上します。不動産賃貸業では、賃貸事業の原価（賃貸原価）に含める会社と、販売費及び一般管理費に含める会社があり、どちらにするかは会社の損益計算書の構成と取引の実態に沿って決め、毎期継続します。区分によって売上総利益は変わりますが、営業利益は変わりません。
会計上も、減額された金額を収益として計上することはありません。気をつけたいのは、費用を計上する時期を期ごとに変えないことです。ある期は賦課決定時に年税額を未払計上し、別の期は納付時に費用にする、という処理をすると、期間比較で固定資産税が2年分載る期や、ほとんど載らない期ができ、利益の推移が実態と違って見えます。税務上の時期の取扱いと、会計上の表示の一貫性は別の問いです。税務と会計の違いについては税務と会計（GAAP）の違いで解説しています。
銀行からの見え方｜減額期間中の数字を「巡航値」にしない
金融機関は巡航時の収支を見ることがある
新築物件の融資では、金融機関は物件の収支計画をもとに返済余力を確認します。金融機関によっては、直近の実績ではなく、減額終了後の固定資産税、空室、修繕を見込んだ巡航時の収支で返済余力を見ます。減額期間中の数字をそのまま将来の数字として計画を作ると、計画と実績の差が、ちょうど減額が終わる年度に表れます。
DSCR・債務償還年数への影響
上の試算のとおり、減額の終了は、NOIとDSCRを直接下げます。融資の契約にDSCRなどの財務制限条項（コベナンツ）が付いている場合は、減額終了の年度に基準を下回らないかを事前に確認します（DSCR・LTVとコベナンツ）。
会社全体で見ると、著書のモデルで使う債務償還年数（（借入金−現預金）÷（経常利益＋減価償却費−法人税等））の分母となる利益が減ります。新築物件を何棟も続けて取得している法人は、減額の終了が毎年どこかの物件で起き、利益が少しずつ削られる形になります。
事業計画にどう書くか
銀行に出す事業計画や物件の収支表には、次のような形で、減額の終了をあらかじめ書いておくのが有効です。
- 物件ごとに「減額対象の住戸」「減額の期間」「終了する年度」を一覧にする
- 減額終了の年度の固定資産税の増加額と、その年度のDSCRを示す
- 増加を吸収する手当て（家賃の見直し、運営費の削減、繰上返済の予定など）を添える
数字の変化を先に説明している会社と、変化が起きてから説明する会社では、同じ数字でも金融機関の受け止め方が違います。購入時の収支の考え方は不動産投資のキャッシュフロー・シミュレーションもあわせてご覧ください。
判例・裁決事例について
固定資産税は市区町村が課税する地方税で、国税不服審判所の審査の対象ではありません。また、新築住宅の減額は、床面積などの形式的な要件で判定される部分が大きく、本記事では特定の裁判例・裁決事例は取り上げていません。固定資産税の評価額（価格）に不服がある場合は、固定資産評価審査委員会への審査の申出という別の手続きがあります。手続きの流れは固定資産税の評価に不服があるときで解説しています。
実務のチェックポイント
| 時期 | 確認すること |
|---|---|
| 計画・設計段階 | 各住戸の床面積（共用部分の按分を含む）が40㎡以上か。3階建以上の耐火・準耐火か。認定長期優良住宅にするか |
| 竣工後 | 家屋調査の日程、減額の申告書の要否（自治体ごと）、長期優良住宅の申告 |
| 最初の納税通知 | 課税明細書で減額が適用されているか、減額対象の床面積が正しいか |
| 決算 | 固定資産税の計上時期と表示区分が毎期同じか。購入物件の精算金を取得価額にしているか |
| 減額終了の1〜2年前 | 終了年度の税額の増加、DSCR・コベナンツへの影響、家賃見直しや修繕の予定 |
| 銀行への説明 | 事業計画に減額終了の年度と増加額を書いているか |
まとめ
新築住宅の固定資産税の減額は、新築の賃貸住宅の最初の3年度（耐火・準耐火の3階建以上なら5年度）の収支を支える制度です。一方で、1区画40㎡未満の住戸は対象外で、減額が終われば税額は本来の金額に戻ります。
税務上は、減額された金額を収入にする必要はなく、課税された金額を通常どおり損金・必要経費に算入するだけです。会計上も租税公課として処理し、計上時期と表示区分を毎期そろえます。大切なのは、減額期間中の数字を将来の巡航値と取り違えないことです。減額の終了、新築プレミアムの剥落、修繕の開始が重なる年度を事業計画に入れておけば、銀行への説明もぶれません。
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