ご相談の内容
これまで別に部屋を借りて仕事場にし、その家賃を全額経費にしていた個人事業主の方が、自宅を新築しました。今後は自宅の1部屋で仕事をする予定で、住宅ローン控除も確定申告で受けたいと考えています。1部屋分を経費にするとして、上限はいくらか、何か制限はあるのかを知りたいというご相談です。
- 家賃の支払いがないので地代家賃にはできない。減価償却費やローン利息などの業務部分を経費にする
- 金額の上限はないが、床面積などの合理的な基準で業務部分を区分する必要がある
- 経費にした割合だけ住宅ローン控除の対象額が減るため、両方の影響を比べて判断する
回答
経費にできるもの
自宅を購入した後は家賃の支払いがないため、「地代家賃」として経費にすることはできません。代わりに、次の費用のうち業務で使う部分を経費にします。
| 費用 | ポイント |
|---|---|
| 建物の減価償却費 | 取得費を耐用年数に応じて毎年配分した費用。土地は対象外 |
| 住宅ローンの利息 | 元本の返済額は経費にならない |
| 固定資産税、火災保険料 | 業務部分のみ |
| 電気代などの水道光熱費 | 業務部分のみ |
区分の方法
仕事と生活の両方に関わる費用（家事関連費）は、業務に必要な部分を明らかに区分できる場合に限り、その部分を経費にできます（所得税法第45条、所得税法施行令第96条、所得税基本通達45-2）。金額の上限が決まっているわけではありません。
1部屋を専用の仕事部屋とするのであれば、床面積で按分（割合に応じて分けること）する方法が一般的です。
住宅ローン控除との関係
ここで注意したいのが、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）との関係です（租税特別措置法第41条、国税庁タックスアンサーNo.1211-1）。
- 仕事で使う部分がある場合、控除の対象になるのは借入金残高のうち居住用部分に対応する額だけです。
- 居住用部分が床面積の2分の1以上であることが、控除を受ける要件の一つです。
- 居住用割合がおおむね90%以上であれば、家屋全体を居住用として扱える取扱いがあります（租税特別措置法関係通達41-29）。
たとえば床面積120㎡の自宅のうち18㎡を仕事部屋にすると、業務割合は15%です。経費にできるのは対象費用の15%で、住宅ローン控除の対象になるのは、借入金残高のうち居住用の85%に対応する額となります。
つまり、1部屋分を経費にすると、その割合だけ住宅ローン控除の対象額が減ります。経費にすることで税額が減る効果と、控除が減る影響を比べて判断するのがよいでしょう。
注意したいポイント
- 売却時の影響：業務用部分は、将来自宅を売却するときに、居住用財産の3,000万円特別控除の対象外となります。また、その部分の減価償却費は取得費（売却益の計算で差し引く購入費用）から差し引かれます。
- ローンの元本は経費にならない：経費になるのは利息の業務部分だけです。
- 入居年で要件が違う：住宅ローン控除の控除率、借入限度額、床面積要件などは、入居年や住宅の性能によって異なります。令和6年以降に入居した場合は改正後の要件が適用されるため、入居年に応じた要件を確認しましょう。
自宅兼事務所の按分の考え方は自宅兼事務所の家事按分、元本の返済が経費にならない理由は借入金の返済は経費にならないで解説しています。
代表の相亰と髙橋が、自らの不動産投資と資金調達支援の経験から構築した独自の財務設計の手法「クレフティメソッド」で、決算書・法人化・次の融資まで設計します。初回のご相談は無料です。
不動産投資家向け税務・融資支援を見るまとめ
- 持ち家は地代家賃にできず、減価償却費やローン利息などの業務部分を経費にする
- 上限はないが、床面積などの合理的な基準で区分する。経費にした割合だけ住宅ローン控除の対象額は減る
- 将来の売却時に3,000万円特別控除の対象外となる部分が生じる点も含めて判断する
この記事は、実際に寄せられたご相談をもとに、個人が特定されないよう内容を一般化して作成しています。個別の状況によって結論が変わることがありますので、詳しくは税理士にご相談ください。