ご相談の内容
結婚を考えている交際相手と一緒に住むため、マンションの購入を検討しています。購入資金は交際相手から借りて、自分の名義で買う予定です。もし将来別れることになったら、借りたお金はマンションを相手に渡すことで返したいと考えています。この方法に税金上の問題はないか、というご相談です。
- 借用書を作り実際に返済していれば、購入時点で直ちに問題になるわけではない。形だけの借入れは贈与税のおそれ
- 別れてマンションで返す場合は代物弁済となり、マンションを売ったのと同じ扱いで譲渡所得の課税がある
- 時価と借入残高に差があると差額に贈与税がかかることがあり、3,000万円特別控除も使えない場合がある
回答
購入時：借入れの形を整える
個人間のお金の貸し借りでも、次の条件がそろっていれば借入れとして扱われます。
- 借用書（金銭消費貸借契約書）を作っている
- 返済期間・返済額を決めている
- 実際に口座振込で返済している
反対に、契約書がない、返済していない、「あるとき払い」のような約束しかない場合は、借入金ではなく交際相手からの贈与とみなされ、贈与税がかかるおそれがあります（タックスアンサーNo.4420）。
無利息とすることもできますが、利息に相当する利益が贈与とされる場合があります（相続税法第9条、相続税法基本通達9-10）。利息を受け取る場合、貸した側ではその利息が雑所得（給与以外の副収入）になります。
また、住宅ローン控除は金融機関などからの借入れが対象です。交際相手から借りた分には使えません。
別れて物件で返す場合：代物弁済は「売却」と同じ
借金の代わりに物で返すことを代物弁済といいます。税金上は、マンションを売ったのと同じ扱いです。消える借入金の額を売却額として譲渡所得（不動産を売った利益）を計算し、取得費（購入代金から建物の減価償却費を差し引いた額）を上回れば、渡した側に所得税・住民税がかかります（所得税法第33条）。
さらに、マンションの時価と借入残高が一致しない場合は、差額について贈与の問題が生じます。
| ケース | 起こりうる課税 |
|---|---|
| 時価が借入残高より高い | 差額が相手への贈与とされ、相手に贈与税（相続税法第7条） |
| 時価が借入残高より低く、残りを免除してもらう | 免除額が自分への贈与とされる（相続税法第8条） |
3,000万円特別控除が使えない場合がある
自分が住んでいた物件であれば、居住用財産の3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条）を検討する余地があります。ただし、譲渡の時点で内縁関係にある人や生計を一にしている人などへの譲渡は対象外です。一緒に暮らしている相手に渡す場合など、関係の状況によっては使えません。
また、マンションを受け取る相手には不動産取得税や登録免許税もかかります。
注意したいポイント
- 借用書は作るだけでなく、返済の実績を口座の記録で残すことが大切です。現金手渡しでは返済の証明がしにくくなります。
- 代物弁済のときの「時価」は、借入残高に合わせて決められるものではありません。差額が大きいと、どちらかに贈与税が生じる可能性があります。
- 結婚後に離婚し、財産分与としてマンションを渡す場合は、ここで説明した扱いとは変わる点が多くあります。その時点で改めて確認しましょう。
親族からの借入れで住宅を買う場合の考え方は、親から無利息で住宅資金を借りる、最初の返済額が少なくても贈与とみなされない？でも解説しています。不動産を売ったときの税金の基本は不動産売却の税金（短期・長期譲渡所得の税率）をご覧ください。
代表の相亰と髙橋が、自らの不動産投資と資金調達支援の経験から構築した独自の財務設計の手法「クレフティメソッド」で、決算書・法人化・次の融資まで設計します。初回のご相談は無料です。
不動産投資家向け税務・融資支援を見るまとめ
- 交際相手からの借入れは、借用書と実際の返済があれば贈与にはならない。住宅ローン控除は使えない
- 別れてマンションで返す代物弁済は売却と同じ扱いで、譲渡所得の課税がある
- 時価と借入残高の差額には贈与税の可能性があり、同居相手への譲渡は3,000万円特別控除の対象外になりうる
この記事は、実際に寄せられたご相談をもとに、個人が特定されないよう内容を一般化して作成しています。個別の状況によって結論が変わることがありますので、詳しくは税理士にご相談ください。