有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅の動向と経営のポイント｜2027年12月予定の登録制、入居一時金の税務、非課税の消費税、銀行が見る入居率まで解説

有料老人ホームとサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）は、特別養護老人ホームなどの介護保険施設とともに、高齢者の住まいを支えています。施設の数は増え続けていますが、制度は大きな転換点にあります。2026年6月に成立した法律で、中重度の要介護者を受け入れるホームに登録制が導入されることになりました。

有料老人ホームの経営では、入居率と人件費の管理に加えて、「住まい」と「介護」の収支をどう分けて説明するかが問われる時代になります。この記事では、厚生労働省と国土交通省の統計・資料で業界の今を整理したうえで、決算書の特徴、銀行が融資で見るポイント、入居一時金や消費税などの税務の論点、事業承継・M&Aまでを、税理士・公認会計士の立場から解説します。

有料老人ホーム・サ高住の今：数は増え、役割は重くなった

施設数と入居の状況

出典：厚生労働省「令和6年社会福祉施設等調査の概況」令和7年12月17日、サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム「登録状況（R8.9末時点）」

有料老人ホームは2021年以降、毎年500〜800施設のペースで増えています。一方、サ高住の登録戸数は2025年9月末の29万720戸からほぼ横ばいです。

住宅型の重度化と併設

厚生労働省の検討会の資料によると、種類別の件数と入居者の姿は次のとおりです。

出典：有料老人ホームにおける望ましいサービス提供のあり方に関する検討会 第8回 参考資料1（2026年7月29日）。併設・隣接の介護・医療サービス事業所の割合は2024年調査。社会福祉施設等調査とは集計の方法が異なるため、件数は一致しません

住宅型は、もともと自立度の高い高齢者も多い住まいとされてきました。しかし2025年には、入居者の平均要介護度が2.8と介護付き（2.1）を上回り、要介護3以上の割合も56.0％に上がっています。「介護付きと変わらない重度の方を受け入れる住宅型」が増えたことが、今回の制度改正の背景です。

登録制の導入：2027年12月施行予定

2026年6月25日に「社会福祉法等の一部を改正する法律」が公布され、老人福祉法に登録の仕組みが入りました。第10回検討会（2026年10月9日）の資料で示された内容は次のとおりです（政省令は年内公布予定で、変更の可能性があります）。

出典：検討会 第10回 資料1「登録制の施行に向けた対応について（まとめ）」2026年10月9日、検討会 第8回 資料2「社会福祉法等の一部を改正する法律について」2026年7月29日

届出のままのホームにも、登録基準とおおむね同様の遵守事項を定める方針です。また、法改正により、契約前の書面による重要事項説明の義務化、誇大広告の禁止、事業廃止時の連絡調整の義務化なども予定されています。

経営環境

介護付きの介護報酬は国が決めます。2026年6月に処遇改善の期中改定が行われ、2027年度には定期改定が控えています（詳しくは介護事業の動向を参照）。

東京商工リサーチの調査では、2025年の老人福祉・介護事業の倒産は176件で2年連続の最多でした。うち有料老人ホームは16件（前年18件）です（東京商工リサーチ、2026年1月9日）。数字は高水準ですが、全体の過半を占める訪問介護に比べると限られています。

収益構造と決算書の特徴

介護付きの収支と小規模事業者の数字

厚生労働省の調査では、特定施設入居者生活介護の2024年度決算の収支差率は5.3％（前年度4.5％）、給与費の割合は43.6％、赤字の事業所は27.4％でした。地域密着型の特定施設は収支差率0.4％、赤字が45.9％と、規模の小さい施設は厳しい結果です（厚生労働省「令和7年度介護事業経営概況調査結果の概要」。税引前、物価高騰対策関連補助金を含まない）。この調査は介護保険サービスを対象とするため、特定施設の指定を受けない住宅型は対象外です。

小規模な事業者の決算は、日本政策金融公庫の調査の「有料老人ホーム」（48社）で確認できます。対象が少ないため、目安として見てください。

出典：日本政策金融公庫「小企業の経営指標調査」（2025年度調査）医療・福祉 業種別（2026年8月公表）

人件費が売上の6割近くを占め、これはほぼ固定費です。損益分岐点が100％近いということは、入居者が数人減るだけで赤字に転じる構造を意味します。黒字かつ自己資本プラスの企業は、1人あたり売上が平均より約15％高く、借入も軽い水準に収まっています。

種類によって決算書の形が違う

建物を自社で持つか、賃借するかでも形が変わります。

銀行は有料老人ホームのどこを見るか

入居率と立ち上がりの計画

銀行が最も重視するのは入居率と、損益分岐となる入居者数です。開設時には、定員が埋まるまで赤字が続くため、その間の運転資金を資金調達に含めて計画します。全国の在所率は87.1％ですが、平均は目標にはなりません。自社の施設ごとに、次の数字を毎月示せるようにしましょう。

• 入居者数と退去者数（退去の理由別）、空室の期間
• 新規入居の経路と紹介手数料
• 職員1人あたりの売上、夜勤の体制、派遣・紹介の費用
• 平均要介護度と、介護報酬・加算の算定状況

併設事業への依存と「住まいの収支」

住宅型では、家賃を低く設定し、併設の訪問介護や通所介護の収入で全体の採算を取っている例があります。登録基準の案では、併設事業所の利用を条件に家賃を軽減することは不当な条件とされ、住まいと介護の会計の区分も求められます。

銀行にとっては、住まいの事業だけで採算が取れるか、併設の介護の収入が減っても返済できるかが論点になります。登録の申請に決算書・財務諸表の添付を求める案もあるため、次の順で準備しておくと安心です。

1. 住まい、介護、医療、ケアマネジメントの事業別の損益を作る
2. 本部費や人件費の配分の基準を決めて、毎期同じように適用する
3. 家賃・管理費の水準が費用に見合うかを確認し、必要なら見直しの計画を作る

介護サービスの利用率の変化を前提に、返済が続くかを試算しておくと、銀行への説明の質が上がります。

前払金と資金の管理

入居一時金（前払金）を受け取るホームでは、受け取った現金が会社の預金に入っても、自由に使えるお金とは限りません。厚生労働省の標準指導指針は、前払金の算定根拠の明示、銀行の債務保証などの保全措置、他の事業に流用しないこと、常に適正な資金残高があることを求めています（有料老人ホーム設置運営標準指導指針）。

銀行は、貸借対照表の前受金と将来の返還見込額を、現預金と比べて見ます。返還債務を除いた実質の手元資金を毎月把握しておきましょう。

債務償還年数と長期の賃料

著書のモデルでは、債務償還年数を「（借入金−現預金）÷（経常利益＋減価償却費−法人税等）」で計算し、10年以内を健全の目安としています。建物を持つホームは借入が大きくなりやすく、公庫の平均の借入金回転期間は12.3か月、償却前の経常利益率が2.7％です。この水準で仮に計算すると、現預金と税金を考えなければ約38年で、借入を返せる力としては厳しい数字です。黒字の企業の平均（借入7.1か月、償却前10.2％）なら約6年です。現預金が前払金の返還の原資である場合は、差し引かずに説明するほうが実態に合います。

賃借のホームは借入が少なくても、賃料という長期の固定費を負っています。建物オーナー側から見た論点は高齢者施設への一括貸しは住宅の貸付けかで解説しています。

業界固有のリスク

• 行政処分・虐待事案：一つの施設の問題が、事業全体の信用に及ぶ
• 職員の確保：夜勤の体制が組めず、受入れを止めるリスク
• 建設費と修繕：大規模修繕の費用を長期の計画に入れているか
• 登録対応の費用：契約書類の見直し、システム、夜間の体制の整備
• 自己資本の薄さ：公庫の中央値で6.3％。社長からの借入金の扱いや自己資本比率の目安を確認する

審査の全体像は銀行融資の審査で見られるポイントで解説しています。

有料老人ホーム特有の税務・会計の論点

入居一時金の益金の時期

入居一時金の税務で確認しておきたいのが裁判例です。東京地裁平成22年4月28日判決は、有料老人ホームを運営する法人に対し、入居一時金について、返還しないことが確定した部分ごとに、確定した事業年度の益金とした更正処分を適法としました。東京高裁平成23年3月30日判決も控訴を棄却しています（税務訴訟資料 第260号-75、第261号-67）。

法人税基本通達2-1-41も、保証金などのうち、期間の経過などで返還しないこととなった部分は、その事由が生じた事業年度の益金とする考え方を示しています（法人税基本通達 第7款）。

会計上の処理は、会社が採用する基準によっても変わります。現金は先に入り、税金はそのあと段階的に発生します。入居者ごとの返還額の管理表を作り、確定額を毎期計算できるようにしておきましょう。

消費税：何が非課税で、何が課税か

出典：国税庁 タックスアンサーNo.6226、No.6201

契約書で部屋代と役務の対価を合理的に区分できることが前提です。一式の料金にしていると、説明が難しくなります。

食事の軽減税率と2027年4月の変更

老人福祉法の届出がある有料老人ホームなどで、設置者や運営者が一定の入居者に提供する食事は、基準以下なら軽減税率の対象です。国税庁の軽減税率Q&A（個別事例編）によると、基準は2026年6月1日以後、1食730円・1日2,190円（いずれも税抜）に引き上げられました。料金表を改定したホームは、基準を超えていないか確認しましょう。

さらに、2027年4月1日から2029年3月31日まで、飲食料品の税率は1％になります。対象の範囲はそれまで8％の対象だった飲食料品と同様とされ、国税庁の説明図では有料老人ホームで行う飲食料品の提供もその範囲に示されています。一定の定期供給契約には経過的な扱いもあるため、入居契約の食事がどう扱われるかは、今後の案内を確認してください（国税庁「飲食料品に係る2年間の消費税率引下げに関するQ&A」令和8年9月、解説コラム）。

建物の消費税は原価になりやすい

売上の多くが非課税のため、建物を建てるときの消費税は控除できる割合が小さくなります。公表裁決には、グループホームを新築した法人について、施設の取得を共通対応と判断した例があります。詳しくは高齢者施設への一括貸しは住宅の貸付けか、資産に係る控除対象外消費税額等は控除対象外消費税額等の処理で解説しています。資金計画では、消費税込みの建築費を前提に借入を組みましょう。

サ高住の税制と補助金

新築のサ高住には、不動産取得税の課税標準の控除（1戸あたり1,200万円）と、固定資産税の5年間の減額の特例があります。現在の適用期限は2027年3月31日で、国の建設費補助を受けていること、床面積などの要件があります。国土交通省は令和9年度の税制改正で3年間の延長を要望していますが、決定ではありません（サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制の概要、国土交通省 令和9年度税制改正要望事項）。

補助金を受けて建物を建てるときは、圧縮記帳の可否と資金の入金時期（多くは建物の完成後）を確認し、つなぎの資金を手当てします。補助金と圧縮記帳も参考にしてください。

事業承継・M&A：許認可より「入居者との契約」が論点

登録制の導入で、基準を満たせない小規模なホームの譲渡や、撤退の相談が増える可能性があります。譲渡の形によって、手続きは次のように変わります。

出典：改正後の老人福祉法の条文は検討会 第8回 資料2。指定の扱いは自治体により異なる

なお、特定施設の新規指定は総量規制の影響を受けることがあり、指定が取れるとは限りません。指定の価値が大きいホームでは、株式譲渡を優先して検討することが多くなります。他の許認可との比較は許認可はM&Aで引き継げるかにまとめています。

買い手が確認するのは、次の点です。

• 前払金の返還債務の残高と保全措置の内容。有利子負債に準じる項目として価格の調整の対象になる
• 入居契約の承継方法（事業譲渡では入居者の同意や説明が必要）
• 建物の賃貸借契約のチェンジ・オブ・コントロール条項と、賃料の連帯保証
• 施設長や看護師などキーパーソンの残留、未払残業代
• 住まいと介護の事業別の損益。併設事業への依存の度合い
• 行政の指導の履歴、虐待・事故の記録
• 土地・建物の名義と、社長の個人保証の扱い（事業承継と経営者保証）

撤退を選ぶ場合も、改正法では事業の廃止時の入居者の転居先との連絡調整が義務になる見通しです。廃止の1か月前までの届出だけでなく、入居者の住まいの確保に時間がかかることを前提に、早めに動く必要があります。

経営者が今やっておきたいこと

• 自社のホームが登録の対象になるか、入居対象の定めと実態を確認した
• 入居契約書と重要事項説明書を見直し、併設事業の利用の条件、家賃の優遇がないか点検した
• 住まいと介護の事業別の損益を作り、本部費の配分基準を決めた
• 夜間・緊急時の体制と費用を試算した
• 入居者紹介の手数料の設定と契約を確認した
• 入居者ごとの前払金の返還額と、益金の確定額の管理表がある
• 返還債務を除いた実質の手元資金を毎月把握している
• 部屋代、食事、サービスの対価を契約上区分し、食事の新しい基準を確認した
• 法人税・消費税・社会保険料の納付資金を毎月積み立て、滞納がない
• 施設長・看護職員の後任を育て、承継の形を検討している

資金の見通しは資金繰り表の作り方で解説しています。

まとめ

有料老人ホームとサ高住は、高齢者の増加に支えられて増えてきましたが、中重度の方の受け皿としての責任が問われ、登録制の導入で経営の透明性が求められる段階に入ります。住まいと介護の収支を分けて示すこと、前払金を返還債務として管理すること、部屋代と食事の税務を整えて決算書の信頼性を上げることが、登録への対応と銀行の評価の両方につながります。2028年12月の経過措置の終了から逆算して、今から準備を始めましょう。

税理士法人クレフティでは、代表の相亰と髙橋が構築した独自の財務設計の手法（クレフティメソッド）をもとに、事業別の損益管理や資金繰り表の作成、設備資金の融資の相談をお手伝いしています。資金調達のサポートをご覧ください。初回のご相談は無料です。