「そろそろ法人をつくったほうが節税になると聞いたのですが」。会社員をしながら不動産を持っている方から、よくいただくご相談です。
法人化のメリットは本物です。ただし、「するかしないか」ではなく「いつするか」の問題であり、タイミングを誤ると、融資の流れが止まったり、かえって手取りが減ったりします。不動産投資を拡大したい方ほど、この判断は慎重であるべきです。
- 法人化は「税金を減らすツール」ではなく「事業を大きくするためのプラットフォーム」と考える
- 落とし穴は3つ：①個人属性が使えなくなる ②決算実績ゼロ期間で借りにくい ③役員報酬の設計ミス
- 目安は課税所得900万円超、かつ個人での実績（物件数・家賃収入）がある程度積み上がった段階
- 法人化の前に、税額だけでなく5年後の融資計画までシミュレーションする
「節税になるから法人化」は順番が逆
法人化で税負担が軽くなる場面があるのは事実です。しかし、それを主な動機にすると判断がブレます。法人化は「事業を大きくするための土台を整える」ためのもので、税負担の軽減はその結果としてついてくるもの、という順番で考えるべきです。
実際、「税金が安くなると聞いて法人をつくったら、かえって融資が難しくなった」という方を、私はこれまで何人も見てきました。
法人化の本当のメリット3つ
1. 税率の差
個人の所得税は累進課税で、課税所得4,000万円超の部分には最高45%（住民税を合わせると約55%）がかかります。一方、法人の実効税率は所得規模によりおおむね25〜34%程度です。所得が一定水準を超えると、法人のほうが税負担の総額を抑えやすくなります。
| 個人の課税所得 | 所得税率 | 住民税と合わせた税率（目安） |
|---|---|---|
| 695万円超〜900万円以下 | 23% | 約33% |
| 900万円超〜1,800万円以下 | 33% | 約43% |
| 1,800万円超〜4,000万円以下 | 40% | 約50% |
| 4,000万円超 | 45% | 約55% |
※復興特別所得税は省略しています。
2. 経費設計の選択肢が広がる
役員報酬、役員退職金、出張旅費規程、社宅制度など、個人では使いにくい選択肢が増え、キャッシュフローを設計しやすくなります。
3. 法人としての信用・事業承継のしやすさ
取引先や金融機関に対して事業体としての姿勢を示せるほか、将来の相続・事業承継の設計もしやすくなります。
落とし穴1：個人属性が使えなくなる
会社員が個人で不動産を買うとき、金融機関は勤務先・年収・勤続年数といった個人属性を重視します。大企業に長く勤めている方なら、個人名義で有利な条件を引き出せることもあります。
ところが法人名義で借りる場合、審査の中心は法人の決算書になります。物件がまだ2〜3棟の段階で法人化すると、せっかくの属性という武器を早々に手放すことになりかねません。「法人化で軽くなる税額」と「個人属性で借りられる融資の総額」、どちらが大きいかを冷静に比較してください。
この構造は2棟目・3棟目で融資が止まる理由でも詳しく解説しています。
落とし穴2：決算実績ゼロ期間という罠
設立したばかりの法人には、過去の決算実績がありません。金融機関は通常、直近2〜3期の決算書を見て判断します。最初の決算を迎えるまでは実績ゼロ、2期を終えてようやく比較ができる状態になり、プロパー融資を狙うなら3期程度の実績を求められることも少なくありません。
つまり、法人として融資がスムーズに通るまで、数年かかることがあるのです。この「空白期間」をどう乗り越えるかを計画に組み込まないまま法人化すると、「個人のときより借りにくくなった」という状態に陥ります。
決算書は期数だけでなく中身も問われます。銀行格付けで最も配点が大きいのは返済能力で、著書のモデルでは正常先の最低ラインを32点以上、さらに純資産1億円をプロパー融資のスタートラインの目安としています（詳しくは保証協会付き融資とプロパー融資の違い）。
落とし穴3：役員報酬の設計ミスで手取りが減る
法人化すると、生活費は役員報酬として受け取ります。役員報酬は原則として期首から3か月以内に決め、その事業年度中は変更できません（定期同額給与）。
- 報酬を高くすると：法人税は減るが、個人の所得税・住民税と社会保険料が増える
- 報酬を低くすると：個人の負担は減るが、法人に利益が残り法人税が増える
特に見落とされがちなのが社会保険料です。会社負担分と本人負担分を合わせると報酬のおおむね3割前後になり、月50万円の報酬なら年間180万円前後が社会保険料として出ていく計算です。シミュレーションをせずに「とりあえず月30万円で」と決めた結果、法人化前より手取りが減ってしまうケースは珍しくありません。
代表の相亰と髙橋が、自らの不動産投資と資金調達支援の経験から構築した独自の財務設計の手法「クレフティメソッド」で、決算書・法人化・次の融資まで設計します。初回のご相談は無料です。
不動産投資家向け税務・融資支援を見る法人化を検討するタイミングの目安
クレフティがご相談の場でお伝えしている大原則は2つです。
- 個人の課税所得が900万円を超えた（所得税率33%のライン）
- 個人での実績がある程度積み上がった（目安として物件5棟以上、または年間家賃収入3,000万円程度）
もちろん、これはあくまで目安です。買い進めるペース、組む金融機関、ご家族の状況、将来の相続まで含めて、最適なタイミングは一人ひとり異なります。
筆者の失敗：独立と同時の法人化で、融資の窓口が閉まった
偉そうに書いていますが、これは私自身の失敗談でもあります。
2019年、私は勤めていた会社を辞めて独立し、同時に法人を設立しました。税理士・公認会計士として独立する以上、自然な流れのつもりでした。しかし不動産投資の文脈では、これが誤算でした。勤務先という属性が消え、法人には決算実績がない。ちょうど不動産投資を拡大したいタイミングで、融資の窓口がほとんど閉まってしまったのです。
その後、財務を立て直して総投資額82億円まで回復できましたが、「5年後に融資を受け続けられるか」を先に考えていれば、遠回りせずに済んだはずです。
まとめ
- 法人化は「いつするか」の問題。税額だけで判断しない
- 落とし穴は「個人属性の喪失」「決算実績ゼロ期間」「役員報酬の設計ミス」
- 目安は課税所得900万円超、かつ個人での実績が積み上がった段階
- 法人化の前に、税額・社会保険料・5年後の融資計画をセットでシミュレーションする
なお、法人を設立するときは消費税の扱いも同時に設計が必要です。法人設立前に知るべき消費税のポイントもあわせてご覧ください。