空き地や空室の活用として、トランクルームやレンタル収納を検討する方が増えています。住宅より手間がかからないといわれる一方で、トランクルーム・レンタル収納の税務は、住宅の賃貸とは前提が大きく異なります。消費税は課税、所得区分は契約の中身次第、コンテナは建物か設備か、といった論点です。
この記事では、消費税法・所得税基本通達・国税庁のタックスアンサーと、駐車場の貸付けに関する公表裁決をもとに整理します。
- トランクルームの利用料は、住宅でも土地でもないスペース・施設の貸付けなので、原則として消費税は課税
- 更地を事業者に貸し、事業者がコンテナを設置する形なら、オーナーの地代は土地の貸付けとして非課税になり得る
- 個人の所得は、場所を貸すだけなら不動産所得、物品を預かって保管責任を負うなら事業所得・雑所得になり得る
- コンテナは、基礎に固定して倉庫として使えば建物として扱われる可能性がある。資産区分と耐用年数を取得前に確認
- 課税売上げが増えるため、納税義務・インボイス登録・課税売上割合への影響を見ておく
トランクルームの4つの形態
トランクルームといっても、オーナーの関わり方は大きく4つに分かれます。
| 形態 | 内容 | オーナーの収入の消費税 | 個人オーナーの所得区分（目安） |
|---|---|---|---|
| ① 屋内型（自主運営） | 建物の一室や一棟を区画に分けて貸す | 課税 | 不動産所得 |
| ② 屋外コンテナ型（自主運営） | 自分の土地にコンテナを設置して貸す | 課税 | 設置方法により不動産所得または事業所得・雑所得 |
| ③ 運営会社への一括貸し | 建物や区画を運営会社に貸し、運営会社が利用者に貸す | 課税（建物・施設の貸付け） | 不動産所得 |
| ④ 土地貸し | 更地を事業者に貸し、事業者がコンテナを設置・運営 | 土地の貸付けとして非課税になり得る | 不動産所得 |
物を預かって保管するサービス（宅配型の収納サービスなど）は、場所の貸付けではなく保管という役務の提供になります。物品を預かる寄託の契約を業として行う場合は、倉庫業法の登録が問題になることもあるため、事業の形を決める段階で確認してください。
消費税：住宅でも土地でもないから課税
非課税になるのは限られた取引だけ
消費税の非課税は、法律で列挙された取引に限られます。不動産の分野では、主に土地の譲渡・貸付けと住宅の貸付けです。トランクルームは人が住む場所ではないので住宅の貸付けに当たらず、建物の区画やコンテナという施設の貸付けなので、原則として課税売上げです。
土地の貸付けでも課税になる場合
土地の貸付けは原則非課税ですが、消費税法施行令8条は、貸付期間が1か月未満の場合と、駐車場その他の施設の利用に伴って土地が使用される場合を除いています。オーナーが自分の土地にコンテナや区画を設けてトランクルームとして貸すなら、利用者は施設を使っているのであり、土地の貸付けとして非課税にはなりません。
一方、更地をトランクルーム事業者に貸し、事業者が自分の費用でコンテナを設置して運営する場合、オーナーが貸しているのは土地そのものです。この場合のオーナーの地代は、土地の貸付けとして非課税になり得ます。ただし、オーナーが舗装やフェンスなどを整備して貸す場合は、施設の貸付けとして課税になる可能性があるため、契約内容と現地の状況で判断します。
参考になる裁決：平成22年3月2日裁決（駐車場の貸付け）
トランクルームそのものの公表裁決は見当たりませんが、「施設の利用に伴って土地が使用される場合」の考え方は、駐車場の裁決が参考になります。
国税不服審判所 平成22年3月2日裁決（裁決事例集No.79）では、不動産貸付業を営む請求人が、舗装も料金設備もない駐車場の貸付けは土地の貸付けだから非課税で、自分は免税事業者だと主張し、消費税の申告をしていませんでした。審判所は、区画を指定して車両を駐車させる目的に限って貸し、砂利を敷き、ロープや白線、区画番号、車止めを設けていたことなどから、駐車場としての用途に応じる地面の整備や区画の設置をしていると認め、施設の利用に伴って土地が使用される場合に当たるとしました。その結果、駐車場収入に貸店舗・貸ガレージ・貸倉庫・貸事務所の収入を加えた基準期間の課税売上高が1,000万円を超え、課税事業者として決定処分と無申告加算税が適法とされています。
「簡素な設備だから土地の貸付け」という判断は通りにくい、ということです。トランクルームでも、区画やコンテナを設けて貸すなら、課税売上げとして扱うのが基本です。
国税不服審判所 平成22年3月2日裁決 公表裁決事例（kfs.go.jp）
駐車場の課税・非課税の判定は、駐車場収入の課税・非課税で詳しく解説しています。
代表の相亰と髙橋が、自らの不動産投資と資金調達支援の経験から構築した独自の財務設計の手法「クレフティメソッド」で、決算書・法人化・次の融資まで設計します。初回のご相談は無料です。
不動産投資家向け税務・融資支援を見る所得区分：保管責任を負うかどうかが分かれ目
所得税基本通達の考え方
個人オーナーの所得区分について、直接トランクルームを定めた通達はありませんが、次の2つが手がかりになります。
- 26-2：いわゆるケース貸しは、不動産の貸付けに該当する
- 27-2：有料駐車場・有料自転車置場などの所得は、自己の責任において他人の物を保管する場合は事業所得または雑所得、そうでない場合は不動産所得
トランクルームも、利用者が自分で鍵を管理して物を出し入れし、オーナーは場所を貸すだけ、という契約なら、不動産の貸付けとして不動産所得と考えられます。オーナーが物品を預かり、保管について責任を負う契約なら、事業所得または雑所得になり得ます。利用規約に、保管責任や補償の範囲をどう定めているかが判断材料になります。
コンテナは不動産か
不動産所得の対象は、土地とその定着物（建物など）の貸付けです。コンテナを基礎に固定して継続的に倉庫として使う場合は、建築基準法上の建築物として扱われることがあり、税務上も土地の定着物に当たるかが問題になります。単に地面に置いただけで移動できるコンテナの貸付けは、動産の貸付けとみる余地もあり、その場合は不動産所得ではなく事業所得または雑所得になり得ます。
設置方法によって、所得区分、資産区分、耐用年数、固定資産税の扱いまで変わる可能性があるため、取得前に確認しておくべき論点です。
設備の税務：資産区分と取得時の消費税
資産区分と耐用年数
| 設備 | 考えられる資産区分 | 確認すること |
|---|---|---|
| 屋内型の間仕切り・扉 | 建物（内部造作）、建物附属設備、器具備品のいずれか | 建物と一体の工事か、移設できる製品か |
| 屋外コンテナ（基礎に固定） | 建物に当たる可能性 | 構造（金属造など）と用途に応じた耐用年数 |
| 屋外コンテナ（置いただけ） | 器具備品などに当たる可能性 | 移設の可否、使用実態 |
| 舗装、フェンス、照明 | 構築物・建物附属設備など | 構築物としての耐用年数 |
| 防犯カメラ、入退室システム | 器具備品など | 少額資産の特例の適用関係 |
建物か器具備品かで耐用年数は大きく変わり、毎年の減価償却費と、銀行が見る償却前利益の見え方も変わります。舗装やフェンスは構築物（駐車場・フェンス）の耐用年数を参考にしてください。
取得時の消費税
トランクルーム用の建物や設備は、住宅の貸付けに使うものではないため、居住用賃貸建物の仕入税額控除の制限は受けません。課税事業者であれば、取得時の消費税は課税売上げに対応するものとして控除の対象になります。ただし、同じ建物で住宅も貸している場合は、住宅部分との区分や、個別対応方式での用途区分が必要です。
課税売上げが増えると、基準期間の課税売上高が1,000万円を超えて課税事業者になる、インボイス登録を求められる、住宅家賃との割合で課税売上割合が変わる、といった影響も出ます。
法人と個人の違い
| 項目 | 個人 | 法人 |
|---|---|---|
| 所得区分 | 場所の貸付けなら不動産所得。保管責任を負う、動産の貸付けなら事業所得・雑所得になり得る | 区分なし |
| 損益通算 | 不動産所得・事業所得の損失は原則通算可。雑所得の損失は不可 | 他の事業の損益と合算 |
| 消費税 | 同じ基準（原則課税） | 同じ |
| 設備の少額資産の特例 | 「貸付けの用」の除外に注意 | 同じ |
少額資産の特例と「貸付けの用」の除外は、少額減価償却資産と「貸付けの用」の除外で解説しています。
会計上の扱いと銀行からの見え方
決算書の表示
決算書は、一般に公正妥当と認められる会計基準（GAAP：Generally Accepted Accounting Principles）に沿って作ります。中小企業では「中小企業の会計に関する指針」や「中小企業の会計に関する基本要領」が拠り所です。トランクルームを事業として継続的に運営しているなら、利用料は本業の収入として売上高に計上するのが自然です。一方、本業とは別に小規模に行っている付随的な収入なら、営業外収益とする考え方もあります。
どちらに表示するかは、事業の実態（定款の目的、規模、継続性、人員や設備の投入）で決まります。営業利益を大きく見せるために区分を選ぶものではなく、実態に沿って顧問税理士・会計の専門家と検討してください。家賃以外の収入の表示は自販機・看板・アンテナなど家賃以外の収入でも整理しています。
銀行の見方
- 稼働の立ち上がり：開業から満室近くになるまで時間がかかることが多く、初年度は赤字になりやすい。区画数と稼働率の推移を示せると説明しやすい
- 担保評価：コンテナや間仕切りは担保価値が低く、土地の評価が中心になる。設備投資は自己資金や短めの借入期間で見られることがある
- 償却前利益：設備の耐用年数が短いと減価償却費が大きくなる。著書のモデルでは、債務償還年数＝（借入金−現預金）÷（経常利益＋減価償却費−法人税等）で、償却前の利益で返済能力を見ます
- 消費税の負担：利用料が課税のため、納付額が資金繰りに影響する。税込・税抜の料金設定も確認される
実務のチェックポイント
- 自主運営か、運営会社への一括貸しか、土地貸しか
- 土地貸しの場合、オーナーが舗装・フェンスなどの施設を設けていないか
- 利用規約で、保管責任・補償の範囲をどう定めているか
- コンテナは基礎に固定するか。建築物としての手続きと、税務上の資産区分を確認したか
- 課税売上げの増加で、納税義務、インボイス登録、課税売上割合が変わらないか
- 住宅と同じ建物で運営する場合、住宅部分との区分を整理しているか
- 決算書の表示区分（売上高か営業外収益か）を、事業の実態に沿って決めているか
まとめ
- トランクルームの利用料は、スペース・施設の貸付けとして原則課税
- 更地を事業者に貸し、事業者がコンテナを設置する形なら、オーナーの地代は非課税になり得る
- 簡素な設備でも、用途に応じた整備や区画があれば施設の貸付けとされた駐車場の裁決がある（平成22年3月2日裁決）
- 個人の所得は、場所を貸すだけなら不動産所得、保管責任を負うなら事業所得・雑所得になり得る
- コンテナの資産区分は設置方法で変わる。取得前に確認し、銀行には稼働率の推移で説明する
トランクルームは、契約の形と設備の設置方法で税務の扱いが変わる事業です。クレフティでは不動産投資家向けサポートの中で、事業形態の比較から、融資を見据えた決算書づくりまでご相談いただけます。